投资日本房产能赚钱吗？
从1990年开始，东京都心六区的地价一直在上涨（只跌了一点点），2013年和2014年分别创出了历史新高。 从1995年到2017年的土地价格涨幅来看，除了1996、1998和2001这三年之外，其他地方都在涨！ 那么，最近十年内，在东京都心六区买一套房子，再出租出去，是否就能获得稳定的收益呢？ 以60平方米的公寓为例，购买均价是5024万日元（人民币329万元），每月租金是7.1万元人民币，扣除掉各种税费和管理费后，净收入为6.9万元人民币。 按照这种逻辑，用1000多万元购买这套房子，4%的收益率似乎也说得过去。
但其实，这是把整个东京都心六区当成一个整体来计算的收益。 如果细化到每个小区，情况又会有什么不同呢？ 我们以位于东京都心六区中上野区的西园寺小区为例，对房价和租金做进一步的分析。 该小区共有77栋住宅楼，200多户居民。其中公寓54栋，户均面积58平方米；一户建（House）23栋，平均规模120平方米。 经过查询，我找到了西园寺小区2013年和2016年的价格数据，这两组数据分别为每平米5.84万元和6.89万元，平均下来每年的增幅接近4%。
同时，我也找到了每栋楼的出租数据，因为这是一座比较老旧的小区，所以空置率比较高（10%~20%不等）。如果计算租金的话，每平米仅为42元，和4%的收益率差不多。 但这里的问题在于，这些租金都是按整栋住宅的计算得出的结果，而没有考虑住户人数（住房面积）这一因素。假设一套房住2人，每年每人平均支付房租1.5万元，总共3万元，而房贷月供也不过2万元，这样算下来每个月房租相当于月供的一半左右。 所以，其实这些房子的“实际”租金要比上面算出来的还要高一些，达到7.1万元的水平，超过房贷利息的水平了。 而这样的“真实”租金收益率，其实已经高于国内的一线城市。
当然，有人会问，如果你买了这套房，每年都能稳赚这么多了，那还不抢破头啊？ 其实，在西园寺小区之外，像这样的普通街区在大东京地区有无数个。虽然每平米6.89万元的售价看起来很高，但实际上，大东京地区很多新建的住宅小区，一平米的价格基本都在这个水准。 如果考虑到未来租金可能上涨的行情，现在入手这些二手房实际上是很划算的。 而在这些区域外呢？ 就是那些号称“地价永远涨”的都心六区了。
以银座为例，每平米建筑面积的价格已经达到13万多元，而同样的地段，新建的写字楼价格只要一半左右。如果是新建的普通住宅，比如横浜的御徒町公寓，一平米也只有7.8万元，只有旧住宅区价格的三分之二左右。 如果是在大东京地区买二手房，回报率是可以接受的；但如果是在都心六区买新房，风险其实是很大的。